Оценка стоимости недвижимости - АГОРА Экспертный центр. Независимая оценка. Сметно-строительная экспертиза.

Перейти к контенту

Главное меню:

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной или иной стоимости объекта недвижимости. При оценке недвижимости определяется стоимость права в отношении данного объекта: право собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.

Мы осуществляем оценку стоимости коммерческой (доходоприносящей) недвижимости: зданий и помещений следующих использований:
- административное, офисное;
- торговое (магазины);
- сферы услуг;
- помещения свободного назначения (ПСН);
- производственное;
- складское;
- гаражей;
и других использований.

Также в оценку стоимости недвижимости входит определение стоимости сооружений.

Оценка стоимости недвижимости выполняется для следующих целей:
- сделки купли-продажи;
- акционирования предприятий;
- страхования объектов недвижимости;
- изъятия имущества для государственных нужд;
- определения стоимости для получения кредита;
- определения стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- определения стоимости конкурсной массы в ходе процедур банкротства;
- определения стоимости безвозмездно полученного имущества для постановки на бухучёт.
- исполнение прав наследования;

При осуществлении оценки стоимости недвижимости используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.

Информация об основных влияющих факторах при оценке стоимости недвижимости, а также классификации зданий взята из проекта "Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва", который был опубликован на сайте http://www.rosim.ru

Оценка офисной недвижимости
Оценка недвижимости
Оценка торговой недвижимости
Оценка торговой недвижимости
Оценка складской недвижимости
Оценка офисов

Основные влияющие факторы при оценке стоимости офисной недвижимости:
1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:
1.1. расположение (удаленность) относительно центра города;
1.2. расположение относительно основных транспортных магистралей города (прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена);
1.3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
2) конструктивные особенности объекта, в том числе:
2.1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;
2.2. площадь объекта;
2.2. наличие отдельного входа у объекта;
2.3. планировка объекта;
2.4. группа капитальности здания;
3) класс офиса;
4) текущее состояние объекта - уровень отделки помещений;
4) прочие факторы, в том числе:
4.1. наличие парковки;
4.2. наличие охраны;
4.3. обеспеченность телекоммуникациями;
4.4. инфраструктура объекта;
4.4. экологический фактор и др.
5. коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).

Классификация офисных зданий:

Класс А:
должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев;
Класс В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти из нижеприведенных критериев;
Класс С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо
фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м.
арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания;
(мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Оценка торговых зданий и помещений

Основные влияющие факторы при оценке стоимости торговой недвижимости:
1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:
1.1. подфактор степень интенсивности ближайших человеко-потоков ("бойкость места") - расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));
1.2. расположение относительно центра города;
1.3. расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей станции метрополитена, от оживленных улиц, проспектов и др.);
1.4. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
2) конструктивные особенности объекта, в том числе:
2.1. расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;
2.2. расположение входа и окон;
2.3. площадь объекта;
3) класс и состояние объекта;
4) наличие места для парковки и подъездных путей и др.
5) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).

Классификация торговых объектов:

1. Микрорайонный торговый центр
Микрорайонные ТЦ осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).
2. Районный торговый центр

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, ме-таллоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного торгового центра является "Европа", "ГУМ-Прага", "Магнит".

3. Окружной торговый центр

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные мага-зин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра является "Глобал Сити", "Золотой Вавилон".
4. Торговый центр

Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м.

Оценка складов

Основные влияющие факторы при оценке стоимости производственно-складской недвижимости:
1) местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:
1.1. близость к МКАД, размещение относительно основных трасс или "бетонки" (А107 Кольцевая Дорога); близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;
1.2. удобство подъезда;
1.3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
2) конструктивные особенности объекта, в том числе:
2.1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;
2.2. площадь объекта;
2.3. соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным предъявляемым требованиям к подобным объектам, в том числе:
2.3.1. наличие регулируемого режима влажности и температуры;
2.3.2. наличие погрузочных эстакад и доков;
2.3.3. наличие грузового лифта;
2.3.4. этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);
2.3.5. наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;
3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;
4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);
5) прочие факторы, в том числе:
5.1. наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;
5.2. наличие охраны и др.

Классификация складских зданий:

Класс А:
должны отвечать минимум 12-15 нижеописанным критериям.
Класс В:
обычно реконструированные здания с высотой потолка 5-8 метров, оснащенные всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Часто многоэтажные здания. Складские помещения класса В должны соответствовать 8-11 нижеописанным критериям.
Класс С:
данная категория складских помещений представлена не реконструированными промышленными помещениями, отапливаемыми или неотапливаемыми ангарами, отвечающими менее 7 из нижеописанных критериям.
1.   Новое здание, построенное с применением новых строительных материалов, включая коммуникации и оборудование, отвечающее всем международным стандартам;
2.   Удобный подъезд и близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям.
3.   Близость к МКАД (макс. 15 км), размещение вдоль основных трасс или Бетонки (А107 Кольцевая Дорога).
4.   Одноэтажное здание.
5.   Шаг колонн более 12 м.
6.   Выровненный пол с непылящим покрытием.
7.   Наличие для арендаторов склада офисных помещений не менее, чем класса В.
8.   Максимальная площадь, занимаемая зданием, не более 60% от общей площади земельного участка.
9.   Круглосуточная работа.
10.   Круглосуточная охрана, система видеомаблюдения.
11.   Наличие погрузочных эстакад и доков.
12.   Функционирующая система спринклерного пожаротушения.
13.   Регулируемый режим влажности и температуры.
14.   Выделенные телефонные линии.
15.   Наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта.
16.   Наличие таможенного поста.
17.   Договора аренды, прошедшие государственную регистрацию.

Документы, необходимые для оценки стоимости недвижимости

Документы, необходимые для оценки стоимости недвижимости:
1. Свидетельство о праве собственности на здание (сооружение);
2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды;
3. Документы БТИ (техпаспорт или выписки из него);
4. Информация об эксплуатационных расходах:
- расходы на страхование объекта оценки;
- коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
- фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
- расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).
5. Справка о балансовой стоимости.
Кроме вышеперечисленного, при оценке стоимости зданий и сооружений необходима информация о наличие (если имеется) установленного оборудования с паспортными данными.

 
Назад к содержимому | Назад к главному меню